Barreres de gestió comunitària en instal·lacions d’autoconsum en blocs d’habitatges

[También en: Castellano]

El 70% de les famílies a Espanya resideix en edificis plurifamiliars i el 92% de les llars tenen el seu habitatge en règim de propietat. En general, els edificis plurifamiliars se situen en trames urbanes altament consolidades. Un dels camins per a afrontar la mitigació urgent dels efectes del canvi climàtic és la rehabilitació energètica dels nostres edificis i la integració de sistemes de generació d’energia renovable. La instal·lació d’energia solar fotovoltaica en espais de coberta disponible és una opció tecnològicament madura i demostrada en innombrables projectes i en diverses tipologies d’edificis.

No obstant això, la instal·lació en edificis plurifamiliars ja construïts no és molt habitual i sol reduir-se, en el millor dels caos, a instal·lacions d’autoconsum enfocades a cobrir el consum energètic dels serveis comuns. Vàries són les barreres perquè aquest tipus d’instal·lacions es vegin limitades; la principal és la barrera legislativa però també hi ha nombroses barreres culturals associades a la forma que es gestionen les comunitats de veïns i la llei de la propietat horitzontal, especialment si és un solo veí l’interessat en tenir una instal·lació d’autoconsum per cobrir els consums del seu habitatge.

En relació a les barreres legislatives, la recent aprovació del Reial decret 244/2019 ha canviat el panorama facilitant i simplificant que els ciutadans puguin acollir-se a modalitats d’autoconsum amb excedents amb mecanismes de compensació entre l’energia elèctrica exportada (abocada a la xarxa) i importada (consumida de la xarxa). El citat Reial decret també obre la possibilitat que diversos consumidors d’energia elèctrica puguin compartir l’energia elèctrica provinent d’instal·lacions de generació pròximes, la qual cosa es coneix com a “autoconsum compartit”. En aquest context, iniciatives de compra col·lectiva d’instal·lacions d’autoproducció solar com les impulsades per Som Energia permeten que potencials ciutadans sensibilitzats i interessats puguin de manera senzilla superar les barreres tècniques, de coneixement i de gestió associades a aquesta tecnologia.

En la campanya Impuls Solar Vallès només una instal·lació de les 87 completades es va realitzar en un bloc de cases comunitari, sent aquesta a més per a ús individual d’una dels habitatges del bloc. En paral·lel a la verificació d’aspectes tècnics, la barrera no tècnica més important representa l’autorització per part de la resta de veïns de l’ocupació de part de la coberta de l’edifici, que és un espai comunitari.

Els aspectes legals

La normativa que regula les comunitats de propietaris a Catalunya, comunitat autònoma amb una certa capacitat legislativa, és el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya que en el seu article 553.25, punt 2 i subapartat c) requereix l’aprovació per majoria simple de “l’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes o equips amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica”. Això afecta, tant al cas de les instal·lacions per a benefici de la comunitat de propietaris com el cas d’instal·lacions individuals sobre coberta comunitària, però d’ús privatiu, segons la guia pràctica de l’autoconsum de l’Ajuntament de Barcelona. No obstant, s’ha de tenir en compte que si en la
instal·lació en un element comunitari entren en conflicte els interessos comuns amb els privatius, segons les circumstàncies de cada cas (dificultat de la instal·lació, impossibilitat que els altres propietaris poguessin, si volguessin, instal·lar-s’hi la mateixa infraestructura, tipus d’obres a fer, elements que integren la instal·lació…), es podria interpretar que es tracta d’una innovació no exigible i que llavors fos necessària la majoria qualificada de 4/5 de propietaris i de quotes (https://www.ecoserveis.net/autoconsum-i-acords-de-comunitats-de-propietaris-a-catalunya/).

En el cas d’Espanya, la llei 41/1960 de Propietat horitzontal (revisió vigent des de 6 de març de 2019) estableix en el seu article 17, punt 1 que “la instal·lació de les infraestructures comunes per a l’accés als serveis de telecomunicació regulats en el Reial decret llei 1/1998, de 27 de febrer, sobre infraestructures comunes en els edificis per a l’accés als serveis de telecomunicació, o l’adaptació dels existents, així com la instal·lació de sistemes comuns o privatius, d’aprofitament d’energies renovables, o bé de les infraestructures necessàries per a accedir a nous subministraments energètics col·lectius, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que representin, al seu torn, un terç de les quotes de participació”. Seria necessària una majoria qualificada, o fins i tot la unanimitat de tots els copropietaris, quan la instal·lació de noves infraestructures requereixi aprovar o modificar regles del títol constitutiu o dels estatuts de la comunitat, provoqui un alteració substancial de l’edifici, posi en risc la seguretat, o sigui contraria, de forma clara i patent, a l’estètica de l’edifici. Els complexos immobiliaris constituïts com a agrupació de comunitats gaudeixen, amb caràcter general, de la mateixa situació jurídica que les comunitats de propietaris i han de regir-se per les disposicions de la llei 41/1960. La motivació dels legisladors en la modificació dels règims de majories en la llei de propietat horitzontal va ser, en el seu moment, el fet de no fer dependre actuacions en matèria de rehabilitació, regeneració i renovació urbana de decisions que s’haguessin de prendre per unanimitat o majories molt qualificades. En aquest sentit, els administradors de finques tenen un paper i un deure fonamental per a assessorar de manera correcta a les comunitats amb les quals treballen, seguint l’esperit de les lleis establertes

La gestió comunitària: barreres i propostes per solucionar-les

Sobre la base de l’experiència de la instal·lació realitzada d’1.65 kWp per a un habitatge en un edifici plurifamiliar a Terrassa de sis habitatges, es posen de manifest quines són les reticències i requeriments que la resta de veïns poden posar abans de votar de manera favorable l’autorització d’una instal·lació. S’exposen els arguments i la proposta de superar aquestes barreres arrel del cas estudiat.

1.    Garanties tècniques sobre la instal·lació

La comunitat de veïns requereix d’una explicació dels aspectes tècnics del projecte que puguin afectar la comunitat i que sigui un professional acreditat i habilitat per a la realització d’aquesta mena d’instal·lacions. Els aspectes que particularment representen una preocupació per a la resta dels veïns, a més de la ubicació de les plaques, són els sistemes d’ancoratge de l’estructura de muntatge a la coberta existent per a evitar potencials problemes de filtracions per aigua, la ubicació dels elements auxiliars, (per exemple, l’inversor), i els passos de les connexions elèctriques i el cablejat. L’empresa instal·ladora amb la qual l’usuari-propietari final realitza el pressupost i l’avaluació tècnica ha de ser capaç de proporcionar la informació de manera verbal o amb suport documental, que permetin resoldre els dubtes plantejats pels veïns, així com el compromís de fer un projecte tècnic.

2.    Responsabilitats derivades de l’execució de les obres

La comunitat de propietaris normalment exigeix que qualsevol desperfecte derivat de l’execució de la instal·lació en els elements comuns sigui assumit pel propietari de la instal·lació. Es recomana per tant que en el contracte que s’estableixi entre el propietari i l’empresa instal·ladora s’estableixi una clàusula de garanties per un període determinat amb el compromís de corregir aquells defectes en la instal·lació derivat de deficiències en els treballs d’instal·lació o els materials aportats, si fos el cas.

3.    L’impacte visual i estètic de les plaques fotovoltaiques

Aquest sol ser un aspecte subjecte a la subjectivitat i opinió dels veïns que pot entrar en contradicció amb la ubicació òptima considerant el rendiment energètic. En el cas que ens ocupa, els veïns mostraven una alta sensibilitat per aquest tema i van mostrar el seu desacord amb què les plaques se situaran en una zona de la coberta orientada a sud per ser visibles des del carrer. Entre el propietari i la resta de veïns es va arribar a l’acord de situar-les en la coberta orientada a oest i coplanars a la coberta. D’aquesta manera, es minimitzava l’impacte visual, estimant el propietari que la producció d’electricitat estimada seria alta i desplaçada cap a la tarda, la qual cosa permetria un grau d’autoconsum directe major, per la dinàmica de consum de la família.

4.    La disponibilitat d’espai en coberta per a més instal·lacions

Atès que l’espai en coberta lliure d’ombres sol estar limitat en els edificis plurifamiliars, es planteja el cas que, amb posterioritat a una primera instal·lació, algun altre veí tingués el desig de realitzar una altra instal·lació. Sense perjudici de buscar altres alternatives com compartir la instal·lació ja realitzada o ampliar-la mitjançant la possibilitat de realitzar un autoconsum compartit, els veïns potencialment interessats poden demanar la comprovació que hi ha espai suficient i de condicions similars en la coberta per a situar alguna instal·lació més de la mateixa grandària. En el cas d’estudi, va ser necessari que el propietari presentés un pla ensenyant que en la mateixa coberta i amb la mateixa orientació era possible situar en un futur almenys dues instal·lacions de grandària similar.

5.    La contractació d’una assegurança

Les comunitats de propietaris disposen d’un contracte d’assegurança que cobreix els potencials danys causats en la finca en aquells elements comuns. A l’ésser la instal·lació fotovoltaica un element d’ús privatiu en un espai comú, els veïns poden exigir que un contracte d’assegurança a càrrec del propietari cobreixi possibles danys per causes meteorològiques extremes o vandalisme, així com una clàusula de responsabilitat civil. És aconsellable que l’assegurança de l’habitatge de l’usuari i propietari s’ampliï per a incloure les plaques fotovoltaiques com a part del continent de l’habitatge, especificant la seva ubicació en la coberta de l’edifici. En el cas, que ens ocupa la companyia d’assegurances no proporcionava aquesta possibilitat, per la qual cosa l’usuari va haver de realitzar una cerca per a trobar companyies asseguradores que li proporcionessin aquesta opció, trobat aquesta possibilitat en dues de tres companyies consultades. En qualsevol cas, tant de manera directa com a través d’un agent d’assegurances, requereix explicacions addicionals al no ser un cas habitual.

6.    El destí de la instal·lació, en el cas que el propietari vengui el seu habitatge

Aquesta situació necessita establir un acord amb la comunitat de propietaris, a l’ésser aquest un element privatiu que la comunitat no ha de gestionar. En el cas que ens ocupa, l’acord va establir que, en el cas de venda de l’habitatge, si el nou propietari no volgués fer-se càrrec de la instal·lació, aquesta hauria d’oferir-se a un altre veí per si hi hagués algun interessat a assumir-la. A cas contrari, l’usuari es va comprometre a retirar-la.

Conclusions i reflexions

La majoria dels aspectes esgrimits pels veïns que componen la comunitat de propietaris són en la línia de minimitzar danys o riscos durant la instal·lació o en el futur. La realització d’un projecte tècnic amb un professional adequat i amb garanties assegura al propietari de la instal·lació donar la resposta adequada al primer dels aspectes. Aquest és un dels aspectes que s’assegura el propietari participant en un procés de compra col·lectiva com Impuls Solar Vallès, en realitzar-se un concurs per a seleccionar a l’empresa instal·ladora. Minimitzar els riscos en el futur és possible contractant una pòlissa d’assegurances adequada, acció recomanable també en cas d’instal·lacions en habitatges unifamiliars.

Les barreres de gestió comunitària subjectes a la subjectivitat dels propietaris estan associades a tres aspectes: l’impacte visual i estètic, la disponibilitat d’espai per a més instal·lacions en un futur i el destí de la instal·lació en cas de marxa del propietari. Els dos últims aspectes són sobre fets futuribles en el moment de sotmetre els acords a decisió. L’aspecte relacionat amb el destí de la instal·lació pot reflectir-se com un acord dels propietaris de restaurar la coberta al seu estat original en el cas que el nou propietari o algun dels existents no vulgui fer-se càrrec de la instal·lació. És recomanable, en el cas que hi hagi algun propietari que plantegi la possibilitat de més instal·lacions en el futur, estudiar l’espai disponible per a noves instal·lacions deixant oberta la possibilitat d’ampliar la instal·lació existent mitjançant un ús compartit, com a solució més intel·ligent i econòmicament més rendible per als propietaris. Aquest aspecte pot ser una limitació important en edificis amb relativament poca coberta en relació al nombre d’habitatges.

Els arguments relacionats amb l’estètica visual són sempre altament subjectius, però es recomana estudiar les diferents possibilitats tècniques per a la integració en coberta i en diverses orientacions possibles. En el cas de visions diferents, es pot recórrer a esgrimir les majories establertes en les lleis que regeixen les comunitats de propietaris. Per part d’administracions i agrupacions d’empreses, i amb col·laboració amb administracions de finques seria desitjable la redacció de guies i material de conscienciació de la població que permeti no coartar les iniciatives de propietaris en edificis plurifamiliars, com a element que suma en les accions a realitzar per a la mitigació del canvi climàtic.

Addicionalment, l’informe adjunt descriu amb detall el funcionament de la instal·lació en el seu primer any operatiu i l’anàlisi de la rendibilitat econòmica, segons diversos escenaris, amb i sense compensació d’excedents.

Article complet (en castellà)