Barreras de gestión comunitaria en instalaciones de autoconsumo en bloques de viviendas

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El 70% de las familias en España reside en edificios plurifamiliares y el 92% de los hogares tienen su vivienda en régimen de propiedad. En general, los edificios plurifamiliares se sitúan en tramas urbanas altamente consolidadas. Uno de los caminos para afrontar la mitigación urgente de los efectos del cambio climático es la rehabilitación energética de nuestros edificios y la integración de sistemas de generación de energía renovable. La instalación de energía solar fotovoltaica en espacios de cubierta disponible es una opción tecnológicamente madura y demostrada en innumerables proyectos y en diversas tipologías de edificios.

No obstante, la instalación en edificios plurifamiliares ya construidos no es muy habitual y suele reducirse, en el mejor de los caos, a instalaciones de autoconsumo enfocadas a cubrir el consumo energético de los servicios comunes. Varias son las barreras para que este tipo de instalaciones se vean limitadas; la principal es la barrera legislativa pero también hay numerosas barreras culturales asociadas a la forma que se gestionan las comunidades de vecinos y la ley de la propiedad horizontal, especialmente si es un solo vecino el interesado en la tener una instalación de autoconsumo en su vivienda.

En relación a las barreras legislativas, la reciente aprobación del Real Decreto 244/2019 ha cambiado el panorama facilitando y simplificando que los ciudadanos puedan acogerse a modalidades de autoconsumo con excedentes con mecanismos de compensación entre la energía eléctrica exportada (vertida a la red) e importada (consumida de la red). El citado Real Decreto también abre la posibilidad de que varios consumidores de energía eléctrica puedan compartir la energía eléctrica proveniente de instalaciones de generación próximas, lo que se conoce como “autoconsumo compartido”. En este contexto, iniciativas de compra colectiva de instalaciones de autoproducción solar como las impulsadas por Som Energia permiten que potenciales ciudadanos sensibilizados e interesados puedan de forma sencilla superar las barreras técnicas, de conocimiento y de gestión asociadas a esta tecnología.

En la campaña Impuls Solar Vallés sólo una instalación de las 87 completadas se realizó en un bloque de viviendas comunitario, siendo ésta además para uso individual de una de las viviendas del bloque. En paralelo a la verificación de aspectos técnicos, la barrera no técnica más importante representa la autorización por parte del resto de vecinos de la ocupación de parte de la cubierta del edificio que es un espacio comunitario.

Los aspectos legales

La normativa que regula las comunidades de propietarios en Catalunya, comunidad autónoma con cierta capacidad legislativa, es el libro quinto del Código Civil en Catalunya que en su artículo 553.25, punto 2 y subapartado c) requiere la aprobación por mayoría simple de “la ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la eficiencia energética”. Esto afecta, tanto al caso de las instalaciones para beneficio de la comunidad de propietarios como el caso de instalaciones individuales sobre cubierta comunitaria, pero de uso privativo, según la guía práctica del autoconsumo del Ajuntament de Barcelona. No obstante, debe tenerse en cuenta que si en la instalación de un elemento comunitario entrasen en conflicto los intereses comunes con los privativos y según les circunstancias de cada caso (dificultad de la instalación, imposibilidad que otros propietarios pudiesen en el caso de que quisieran hacer una instalación similar, tipos de obre a realizar, elementos integrantes de la instalación, etc.), se podría interpretar como una innovación no
exigible y que fuese necesaria la mayoría cualificada de 4/5 partes de los propietarios o de las cuotas. (https://www.ecoserveis.net/autoconsum-i-acords-de-comunitats-de-propietaris-a-catalunya/).

En el caso de España, la ley 41/1960 de Propiedad horizontal (revisión vigente desde 6 de marzo de 2019) establece en su artículo 17, punto 1 que “La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación”. Seria necesaria una mayoría cualificada, o hasta la unanimidad de todos los copropietarios, cuando la instalación de nuevas infraestructuras requiriera aprobar o modificar reglas del título constituyente o de los estatutos de la comunidad, provoque una alteración substancial del edificio, ponga en riesgo la seguridad, o sea contraria, de forma clara y patente, a la estética del edificio. Los complejos inmobiliarios constituidos como agrupación de comunidades gozan, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y deben regirse por las disposiciones de la ley 41/1960. La motivación de los legisladores en la modificación de los regímenes de mayorías en la ley de propiedad horizontal fue, en su momento, el hecho de no hacer depender actuaciones en materia de rehabilitación, regeneración y renovación urbana de decisiones que se hubieran de tomar por unanimidad o mayorías muy cualificadas. En este sentido, los administradores de fincas tienen un papel y un deber fundamental para asesorar de forma correcta a las comunidades con las que trabajan, siguiendo el espíritu de las leyes establecidas.

La gestión comunitaria: barreras y propuestas de solución

En base a la experiencia de la instalación realizada de 1.65 kWp para una vivienda en un bloque de viviendas en Terrassa de seis viviendas, se ponen de manifiesto cuales son los reticencias y requerimientos que el resto de vecinos pueden poner antes de votar de forma favorable la autorización de una instalación. Se exponen los argumentos y la propuesta de superar dichas barreras en función del caso estudiado.

1.    Garantías técnicas sobre la instalación

La comunidad de vecinos requiere de una explicación de los aspectos técnicos del proyecto que puedan afectar a la comunidad y que sea un profesional acreditado y habilitado para la realización de este tipo de instalaciones. Los aspectos que particularmente representan una preocupación para el resto de los vecinos, además de la ubicación de las placas, son los sistemas de anclaje de la estructura de montaje a la cubierta existente para evitar potenciales problemas de filtraciones por agua, la ubicación de los elementos auxiliares, (por ejemplo, el inversor), y los pasos de las conexiones eléctricas y el cableado. La empresa instaladora con la que el usuario-propietario final realiza el presupuesto y la evaluación técnica debe ser capaz de proporcionar la información de forma verbal o con soporte documental, que permitan resolver las dudas planteadas por los vecinos, así como el compromiso de realizar un proyecto técnico.

2.    Responsabilidades derivadas de la ejecución de las obras

La comunidad de propietarios normalmente exige que cualquier desperfecto derivado de la ejecución de la instalación en los elementos comunes sea asumido por el propietario de la instalación. Se recomienda por tanto que en el contrato que se establezca entre el propietario y la empresa instaladora se establezca una cláusula de garantías por un periodo determinado con el compromiso de corregir aquellos defectos en la instalación derivado de deficiencias en los trabajos de instalación o los materiales aportados, si ocurriera.

3.    El impacto visual y estético de las placas fotovoltaicas

Este suele ser un aspecto sujeto a la subjetividad y opinión de los vecinos que puede entrar en contradicción con la ubicación óptima considerando el rendimiento energético. En el caso que nos ocupa, los vecinos mostraban una alta sensibilidad por este tema y mostraron su desacuerdo con que las placas se ubicarán en una zona de la cubierta orientada a sur por ser visibles desde la calle. Entre el propietario y el resto de vecinos se llegó al acuerdo de ubicarlas en la cubierta orientada a oeste y coplanares a la cubierta. De esta forma, se minimizaba el impacto visual, estimando el propietario que la producción de electricidad estimada seria alta y desplazada hacia la tarde, lo que permitiría un grado de autoconsumo directo mayor, por la dinámica de consumo de la familia.

4.    La disponibilidad de espacio en cubierta para más instalaciones

Dado que el espacio en cubierta libre de sombras suele estar limitado en los edificios plurifamiliares, se plantea el caso de que, con posterioridad a una primera instalación, algún otro vecino tuviera el deseo de realizar otra instalación. Sin perjuicio de buscar otras alternativas como compartir la instalación ya realizada o ampliarla mediante la posibilidad de realizar un autoconsumo compartido, los vecinos potencialmente interesados pueden pedir la comprobación de que hay espacio suficiente y de condiciones similares en la cubierta para ubicar alguna instalación más del mismo tamaño. En el caso de estudio, fue necesario que el propietario presentase un plano enseñando que en la misma cubierta y con la misma orientación era posible ubicar en un futuro al menos dos instalaciones de tamaño similar.

5.    La contratación de un seguro

Las comunidades de propietarios disponen de un contrato de seguro que cubre los potenciales daños causados en la finca en aquellos elementos comunes. Al ser la instalación fotovoltaica un elemento de uso privativo en un espacio común, los vecinos pueden exigir que un contrato de seguro a cargo del propietario cubra posibles daños por causas meteorológicas extremas o vandalismo, así como una cláusula de responsabilidad civil. Es aconsejable que el seguro de la vivienda del usuario y propietario se amplíe para incluir las placas fotovoltaicas como parte del continente de la vivienda, especificando su ubicación en la cubierta del edificio. En el caso, que nos ocupa la compañía de seguros no proporcionaba esta posibilidad, por lo que el usuario tuvo que realizar una búsqueda para encontrar compañías aseguradoras que le proporcionaran esta opción, encontrado esta posibilidad en dos de tres compañías consultadas. En cualquier caso, tanto de forma directa como a través de un agente de seguros, requiere explicaciones adicionales al no ser un caso habitual.

6.    El destino de la instalación, en el caso de que el propietario venda su vivienda

Esta situación necesita establecer un acuerdo con la comunidad de propietarios, al ser este un elemento privativo que la comunidad no tiene que gestionar. En el caso que nos ocupa, el acuerdo estableció que, en el caso de venta de la vivienda, si el nuevo propietario no quisiese hacerse cargo de la instalación, ésta debería ofrecerse a otro vecino por si hubiese algún interesado en asumirla. En caso contrario, el usuario se comprometió a retirarla.

Conclusiones y reflexiones

La mayoría de los aspectos esgrimidos por los vecinos que componen la comunidad de propietarios son en la línea de minimizar daños o riesgos durante la instalación o en el futuro. La realización de un proyecto técnico con un profesional adecuado y con garantías asegura al propietario de la instalación dar la respuesta adecuada al primero de los aspectos. Este es uno de los aspectos que se asegura el propietario participando en un proceso de compra colectiva como Impuls Solar Vallés, al realizarse un concurso para seleccionar a la empresa instaladora. Minimizar los riesgos en el futuro es posible contratando una póliza de seguros adecuada, acción recomendable también en caso de instalaciones en viviendas unifamiliares.

Las barreras de gestión comunitaria sujetas a la subjetividad de los propietarios están asociadas a tres aspectos: el impacto visual y estético, la disponibilidad de espacio para más instalaciones en un futuro y el destino de la instalación en caso de marcha del propietario. Los dos últimos aspectos son sobre hechos futuribles en el momento de someter los acuerdos a decisión. El aspecto relacionado con el destino de la instalación puede reflejarse como un acuerdo de los propietarios de restaurar la cubierta a su estado original en el caso de que el nuevo propietario o alguno de los existentes no quiera hacerse cargo de la instalación.

Es recomendable, en el caso de que haya algún propietario que plantee la posibilidad de más instalaciones en el futuro, estudiar el espacio disponible para nuevas instalaciones dejando abierta la posibilidad de ampliar la instalación existente mediante un uso compartido, como solución más inteligente y económicamente más rentable para los propietarios. Este aspecto puede ser una limitación importante en edificios con relativamente poca cubierta en relación al número de viviendas. Los argumentos relacionados con la estética visual son difícilmente objetivables, pero se recomienda estudiar las diferentes posibilidades técnicas para la integración en cubierta y en varias orientaciones posibles.

En el caso de visiones diferentes, se puede recurrir a esgrimir las mayorías establecidas en las leyes que rigen las comunidades de propietarios. Por parte de administraciones y agrupaciones de empresas, y con colaboración con administraciones de fincas sería deseable la redacción de guías y material de concienciación de la población que permita no coartar las iniciativas de propietarios en edificios plurifamiliares, como elemento que suma en las acciones a realizar para la mitigación del cambio climático.

Adicionalmente, el informe adjunto describe con detalle el funcionamiento de la instalación en su primer año operativo y el análisis de la rentabilidad económica, según varios escenarios, sin y con compensación de excedentes.

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